Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 24 mai 2000
N° de pourvoi: 97-22255
Publié au bulletin

Cassation partielle.

Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Guerrini., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Baechlin., avocat général
Avocats : la SCP Gatineau, MM. Bertrand, Vuitton., avocat(s)

Sur le premier moyen :

Vu l’article 544 du Code civil, ensemble l’article 637 de ce Code ;

Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 1997) que les consorts Y…, propriétaires d’un terrain, portant plusieurs bâtiments, ont vendu, après division parcellaire, à la société Toutes transactions immobilières (TTI), le 13 septembre 1988, le lot B, 21, rue Fabre-d’Eglantine et le 9 juillet 1990 le lot A, … ; que la société TTI a revendu le lot B à la société immobilière Bust, puis le lot A à la société Natiocrédibail-Sicomi (Natiocrédibail) ; que celle-ci et la société Leva, constructeur d’un nouvel immeuble sur le terrain correspondant au lot A, ont assigné la société Immobilière Bust et le syndicat des copropriétaires du 21, rue Fabre-d’Eglantine, pour faire juger que l’enclave, dans le lot A, d’un petit local avec cabinet d’aisances attaché au lot n° 51 du lot B, était leur propriété et obtenir, avec la suppression de l’empiétement, la libération de ce local et la réparation de leur préjudice ; que la société Immobilière Bust a assigné la société Cabinet Fabre-d’Eglantine, cessionnaire d’un bail consenti par les consorts Y… en 1985 et occupant à ce titre le lot n° 51 du lot B, ainsi que la société TTI ; que les instances ont été jointes ;

Attendu que pour dire que la société Immobilière Bust dispose d’un droit de jouissance sur la parcelle, portant le cabinet d’aisances litigieux, propriété de la société Natiocrédibail, et que le bail consenti à la société Cabinet Fabre-d’Eglantine incluant ce local est opposable à la société Natiocrédibail, l’arrêt retient que l’empiétement reproché, continu et apparent, antérieur à la division parcellaire et maintenu en l’état par les auteurs communs des deux lots, relève d’une servitude de père de famille, de l’auteur commun, de droit exclusif de jouissance grevant le lot A au profit du lot B, de l’enclave incorporée dans les locaux commerciaux du lot B donnés à bail par l’auteur et qui revêt un caractère définitif compte tenu de la configuration des lieux antérieurement murés et hermétiques du côté du fonds servant et ouverts et accessibles seulement du côté du fonds dominant à partir du lot auquel la servitude est attachée ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il met M. X…, ès qualités, hors de cause, l’arrêt rendu le 21 octobre 1997, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles.